안녕하세요. 서울지방변호사회 소속으로 지식iN 법률상담을 진행하고 있는 김은철 변호사입니다.

☞ 귀하의 문의사항에 대하여

​​​이하는 광고성 AI 답변이 아닌 제가 직접 귀하의 문의사항을 검토하고 내린 결론을 작성한 답변입니다.

1. 지역주택조합의 조합원이 될 수 있는 자격은 조합설립인가 신청일부터(해당 주택건설대지가 법 제63조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날을 말합니다. 이하 같습니다.) 해당 조합주택의 입주 가능일까지 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택이거나, 세대주를 포함한 세대원 중 1인이 주거전용면적 85㎡이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주이어야 하고, 조합설립인가 신청일 해당 지역주택조합 시행하는 사업의 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람이어야 하고, 본인 또는 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아니어야 합니다.{주택법 시행령 제21조}

조합원 자격과 관련하여 설립인가 신청일로부터 입주가능일까지 무주택(또는 주거전용면적 85㎡이하의 주택 1채 소유) 세대의 세대주 자격을 유지하여야 하는 것입니다.

한편, 주택소유 여부를 판단할 때 분양권 등을 갖고 있거나 주택 또는 분양권 등의 공유지분을 소유하고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 보게 되는 것입니다.{주택공급에관한규칙 제2조 제7호, 주택공급에관한규칙 제53조}

반면, 주택법은 단독주택 및 공동주택을 주택으로, 주택 외의 건축물을 준주택으로 규정하고 있고, 주택법시행령은 단독주택, 다중주택, 다가구주택을 단독주택으로, 아파트, 연립주택, 다세대주택을 공동주택으로, 기숙사, 오피스텔 등을 준주택으로 규정하고 있습니다.{주택법 제2조, 주택법시행령 제2조}

이에 지역주택조합의 조합원 자격과 관련하여 주택소유 여부를 판단함에 있어 오피스텔은 소유하고 있는 주택 수에 산정되지 아니한다고 할 것입니다.

귀하의 상담 내용에 비추어 귀하가 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택(공급면적 31평) 1채를 소유한 상황에서 지역주택조합과 사이에 조합가입계약을 체결한 것으로 보여집니다.

위에서 살펴본 바와 같이 지역주택조합의 조합원 자격과 관련하여 주택소유 여부를 판단함에 있어 오피스텔은 소유하고 있는 주택 수에 산정되지 아니한다고 할 것입니다.

이에 귀하가 오피스텔 1채를 매수하여 소유권을 취득하더라도 귀하 소유의 주택 수에 산정이 되지 아니하는 것이어서 조합원 자격을 유지하는 것에 영향이 없다고 보여집니다.

https://blog.naver.com/PostView.naver?blogId=chialing2019&logNo=223478458740&categoryNo=6&parentCategoryNo=0&viewDate=&currentPage=11&postListTopCurrentPage=&from= 변호사 김은철 법률사무소입니다

상담전화 (02) 596 - 3037 안녕하세요. 올해로 22년 동안 변호사로 활동하고 있는 김은철 변호사입니다. 20...

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아래 내용을 참고하기 바랍니다.

[참고]

​1. 지역주택조합제도에 대하여​

​가. 지역주택조합은 일정한 구분에 따른 지역에 거주하는 다수의 주민들이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합입니다[주택법 제2조 제11호 가목]. 주택법 제11조 제7항에 따르면 관할 시장·군수·구청장의 인가를 받아 설립하는 지역주택조합의 설립방법·설립절차, 지역주택조합 구성원의 자격기준 및 주택조합의 운영·관리 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정합니다. 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호 및 같은 조 제2항에 따르면 주택조합설립인가신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대주인 자(이하 ‘무주택 또는 소형주택 세대주’라 한다)일 것, 조합설립인가신청일 현재 위 해당 지역에 6개월 이상 거주하여 온 자일 것 등의 요건을 갖추어야 지역주택조합의 조합원이 될 수 있는데, 예외적으로 지역주택조합의 조합원이 근무·질병치료·유학·결혼 등 부득이한 사유로 인하여 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우로서 시장·군수·구청장이 인정하는 경우에는 조합원 자격이 있는 것으로 봅니다. 한편, 주택법 시행규칙 제8조 제3항에 따르면 시장·군수·구청장은 지역주택조합에 대하여 설립인가, 사업계획승인, 사용검사 또는 임시사용승인의 행위를 하고자 하는 경우에는 국토교통부장관에게 주택전산망에 의한 전산검색을 의뢰하여 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호에서 정한 조합원 자격에의 해당 여부를 확인하여야 합니다.​

위와 같은 지역주택조합 제도는 일정한 구분에 따른 지역에 거주하는 무주택 또는 소형주택 세대주의 주택마련을 통한 주거안정 등을 위한 제도인바, 지역주택조합의 조합원 자격에 관한 구 주택법이나 그 시행령 등의 규정은 당사자의 의사에 의하여 그 적용을 배제할 수 있는 규정이라고 할 수 없습니다. ​

나. 한편, 주택법 시행령 제20조 제1항 제1호 가목 (3) 및 같은 조 제2항에 따르면 지역주택조합의 설립인가를 받으려는 자는 그 인가신청서에 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약 등을 첨부하여 관할 시장·군수·구청장에게 제출하여야 하고, 그 조합규약에는 조합원의 자격에 관한 사항, 조합원의 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항, 조합원의 비용부담 시기·절차 및 조합의 회계에 관한 사항 등이 포함되어야 합니다.​

​이러한 조합규약은 지역주택조합의 전체 조합원뿐만 아니라 조합의 기관, 즉 조합장, 이사, 이사회, 총회 등도 구속하는 근본규칙이자 자치법규이므로, 어디까지나 객관적인 기준에 따라 그 규범적인 의미 내용을 확정하는 법규해석의 방법으로 해석되어야 하고, 작성자의 주관이나 해석 당시 조합원의 다수결에 의한 방법 등으로 자의적으로 해석되어서는 아니 됩니다. ​

2. 지역주택조합 조합원 자격 등

지역주택조합의 조합원이 될 수 있는 자격은 조합설립인가 신청일부터(해당 주택건설대지가 법 제63조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날을 말합니다. 이하 같습니다.) 해당 조합주택의 입주 가능일까지 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택이거나, 세대주를 포함한 세대원 중 1인이 주거전용면적 85㎡이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주이어야 하고, 조합설립인가 신청일 현재 해당 지역주택조합이 시행하는 사업의 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람이어야 하고, 본인 또는 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아니어야 합니다.{주택법시행령 제21조}

조합원 자격과 관련하여 설립인가 신청일로부터 입주시까지 무주택(또는 주거전용면적 85㎡이하의 주택 1채 소유) 세대의 세대주 자격을 유지하여야 하는 것입니다.

한편, 주택소유 여부를 판단할 때 분양권 등을 갖고 있거나 주택 또는 분양권 등의 공유지분을 소유하고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 보게 되는 것입니다.{주택공급에관한규칙 제2조 제7호, 주택공급에관한규칙 제53조}

반면, 주택법은 단독주택 및 공동주택을 주택으로, 주택 외의 건축물을 준주택으로 규정하고 있고, 주택법시행령은 단독주택, 다중주택, 다가구주택을 단독주택으로, 아파트, 연립주택, 다세대주택을 공동주택으로, 기숙사, 오피스텔 등을 준주택으로 규정하고 있습니다.{주택법 제2조, 주택법시행령 제2조}

이에 지역주택조합의 조합원 자격과 관련하여 주택소유 여부를 판단함에 있어 오피스텔은 소유하고 있는 주택 수에 산정되지 아니한다고 할 것입니다.

3. 지역주택조합 탈퇴 등

​조합규약은 지역주택조합의 전체 조합원뿐만 아니라 조합의 기관, 즉 조합장, 이사, 이사회, 총회 등도 구속하는 근본규칙이자 자치법규이므로, 어디까지나 객관적인 기준에 따라 그 규범적인 의미 내용을 확정하는 법규해석의 방법으로 해석되어야 하고, 작성자의 주관이나 해석 당시 조합원의 다수결에 의한 방법 등으로 자의적으로 해석되어서는 아니 됩니다.

가. 임의탈퇴에 대하여

지역주택조합 표준규약은 ‘조합원은 임의로 조합을 탈퇴할 수 없다. 다만, 부득이한 사유가 발생하여 조합원이 조합을 탈퇴하고자 할 때에는 15일 이전에 그 뜻을 조합장에게 서면으로 통고하여야 하며, 조합장은 총회 또는 대의원회의 의결로써 탈퇴 여부를 결정하여야 한다. 탈퇴, 조합원자격의 상실, 제명 등으로 조합원의 지위를 상실한 자에 대하여는 조합원이 납입한 제 납입금에서 소정의 공동부담금을 공제한 잔액을 환급청구일로부터 30일 이내에 지급하되, 총회의 의결로서 공제할 공동부담금 및 환급시기를 따로 정할 수 있다.’고 규정하고 있습니다.

원칙적으로 임의 탈퇴를 불허하고 부득이한 사유가 발생하여 조합원이 조합을 탈퇴하고자 할 때에는 일정한 절차를 거쳐 조합 총회 또는 대의원회의 의결로써 탈퇴 여부를 결정하도록 정하고 있습니다.

조합 규약으로 조합원의 임의탈퇴를 금하고 탈퇴에 대해서는 피고 총회나 대의원회의 의결을 거치도록 제한을 가하고 있는데, 이러한 비법인 사단으로서의 피고의 내부관계에서 조합원의 탈퇴를 제한하는 것이 비법인 사단의 본질에 반하는 것도 아니라고 보여집니다.

즉, 지역주택조합은 무주택자 등이 주택을 마련하기 위해 결성하는 것으로 조합원들이 납부한 분담금 등을 재원으로 해당 조합이 당해 사업을 추진하는 바, 이러한 지역주택조합의 특성을 감안하면 조합원의 임의탈퇴를 쉽사리 허용하게 되면 지역주택조합 존립 기초가 약화되고 사업 추진이 어려워져 주택마련이라는 목적 달성에 중대한 지장을 초래할 수 밖에 없습니다. 따라서 조합가입계약 또는 조합규약에서 인정하는 조합원의 탈퇴이유로서의 부득이한 사유를 해석함에 있어 위와 같은 점을 고려하여야 할 것입니다.

나. 자격 상실

대법원 2020. 9. 7. 선고 2020다237100 판결은 [구 주택법 제32조 제7항, 구 주택법 시행령 제38조 제1항 제1호, 제2항 및 조합의 조합규약에 따르면, 조합원이 조합주택의 입주가능일 도래 전에 세대주 자격을 상실하여 조합원 자격에 해당하지 않게 된 경우, 그 조합원은 조합원 자격을 자동으로 상실하고 조합원 지위 역시 상실한다고 보아야 하는 점 등을 종합하면, 비록 조합이 가입계약을 해지하지 않았더라도 위 조합원은 세대주 자격상실로 조합원 자격을 상실하여 더 이상 조합의 조합원이 아니라고 봄이 타당하다.]고 판시하고 있는바, 위 대법원 판결의 취지에 비추어 볼 때, 조합원 자격 상실 사유가 발생한 경우 해당 사유가 발생한 시기에 조합원 자격은 당연히 상실되는 것이라 할 것입니다.

​다. 탈퇴, 자격 상실 등의 경우 반환되는 납입금에서 일정금액의 공제 등

대법원 2022. 7. 14. 선고 2022다226883 판결은 [지역주택조합과 조합원 사이의 법률관계는 근거 법령이나 조합규약의 규정, 조합 총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 규율된다. 일반적으로 지역주택조합사업은 무주택자들이 주택 마련이라는 일정한 목적을 가지고 조합설립 준비단계에서부터 사업부지의 확보, 조합의 설립과 사업계획승인, 아파트 등 주택의 건축에 이르기까지 일련의 절차를 진행하여 시행되고, 조합원은 사업의 진행과정에서 그 진행단계에 따라 지속적으로 발생하는 사업비에 충당할 부담금을 납부할 의무를 진다. 근거 법령에 따라 마련된 조합규약이나 조합가입계약에서는 조합원의 의무로서 부담금 및 기타 비용에 관한 납부의무를 정하고, 조합원 지위를 상실한 경우 납부한 부담금에 대하여 별도의 환불 범위, 방법 및 시기 등을 정하고 있다. 이러한 지역주택조합사업과 조합가입계약의 성질, 조합규약이나 조합가입계약의 내용, 당사자들의 의사, 조합원 부담금 납부의 성질, 형태와 방법 등을 고려하여 보면, 조합원이 그 지위를 상실하게 되는 경우 그 효력은 장래에 향해서만 미친다고 보아야 한다. 따라서 조합가입계약 체결 당시에는 조합원 자격 요건을 충족하였으나 주택조합설립인가신청일 이후 조합원의 지위를 상실한 자는 그 지위를 상실한 이후부터는 그 후 이행기가 도래하는 부담금을 납부할 의무를 면하지만, 그 전에 발생하여 이행기가 도래한 부담금은 이를 납부할 의무가 있다.]고 판시하고 있습니다.

그리고, 조합 총회의 결의가 있기 전에 이미 조합원 자격을 상실한 조합원에 대하여는 결의의 효력이 미치지 아니한다고 할 것입니다.(서울고등법원 2013. 8. 23. 선고 2013나29341 판결은, 울산지방법원 2021. 1. 28. 선고 2020나13014 판결 등)

한편, 지역주택조합 표준규약은 ‘탈퇴, 조합원 자격의 상실, 제명 등으로 조합원의 지위를 상실한 자에 대하여는 조합원이 납입한 제 납입금에서 소정의 공동부담금을 공제한 잔액을 환급청구일로부터 30일 이내에 지급하되, 총회의 의결로서 공제할 공동부담금 및 환급시기를 따로 정할 수 있다.’고 규정하고 있습니다.

통상적으로 지역주택조합의 조합규약에서도 위 표준규약에서 정하고 있는 내용과 같은 취지의 조항을 두고 있다고 보여집니다.

위의 내용들을 종합해 볼 때, 조합원에게 조합원 자격 상실 사유가 발생한 경우 그 사유가 발생한 날에 당연히 조합원 지위를 상실하는 것이고, 조합원 지위를 상실할 당시까지 발생한 분담금 납부의무는 부담하나, 조합원 지위를 상실한 이후에는 분담금 납부의무를 부담하지 아니하며, 조합원 지위를 상실한 이후의 시기에 개최된 총회 결의의 효력은 지위를 상실한 조합원에게 미치지 아니하는 것입니다.

다만, 조합규약에서 정하는 바에 따라 조합원 자격 상실로 인하여 반환되는 납입금에서 일정금액이 공제될 수밖에 없다고 보여집니다.